Was passiert bei Ablösung des Darlehens mit der Grundschuld?
Gerade wenn es darum geht, den Bau bzw. Erwerb des neuen Eigenheims zu finanzieren, spielt sie eine kaum wegzudenkende Rolle. Aber auch dann wenn es um die Vergabe großvolumiger Kredite geht, führt an der Belastung von Grundstücken mit Grundschulden kaum ein Weg vorbei.
Klar dürfte insoweit den allermeisten noch sein, was eine Grundschuld eigentlich ist. Nichtsdestotrotz möchte ich kurz ein paar einleitende Worte hierzu verlieren. Die Grundschuld ist ein sog. Grundpfandrecht. Pfandrechte sind beschränkt-dingliche Sicherungsrechte an einer Sache und berechtigen im Verwertungsfall zur Verwertung der Sache und Befriedigung aus dem Erlös. Grundpfandrechte sind eben Pfandrechte an unbeweglichen Sachen, also Grundstücken. Im Übrigen: Das Haus bildet als wesentlicher Bestandteil (§ 94 Abs. 1 S. 1 BGB) eine Einheit mit dem Grundstück, ist rechtlich also unselbstständig. Kommt es nun dazu, dass die gesicherte Forderung nicht mehr bedient wird (Verwertungsfall), so kann aus der Grundschuld – ggf. nach Beschaffung eines Vollstreckungstitels (z.B. Urteil) – zugunsten des Forderungsgläubigers vollstreckt werden.
Was aber geschieht mit der Grundschuld, wenn alles nach Plan verläuft?
Wenn alles nach Plan verläuft und die Forderung – in der Regel ein Darlehen – vollständig abbezahlt wird, so kommt es darauf an (Dass wir Juristen diese Wendung häufig verwenden, kommt also nicht von ungefähr). Eigentlich dürfte ich den vorangegangenen Satz aber gar nicht so stehen lassen. Denn es kommt eben gerade darauf an, ob auf das Darlehen oder die Grundschuld gezahlt wird. Denn nicht nur auf die Forderung kann gezahlt werden. Auch zur Abwendung der Leistungspflicht aus der Grundschuld können Zahlungen erfolgen. Bevor ich die einzelnen Konstellationen hierzu vorstelle, möchte ich zunächst die Rechtsfolgen, jeweils bei Zahlung auf die Forderung als auch bei Zahlung unmittelbar auf die Grundschuld darstellen.
Was passiert, wenn auf die Forderung, was wenn auf die Grundschuld gezahlt wird?
Wenn auf die Forderung gezahlt wird, erlischt die Forderung, § 362 Abs. 1 BGB. Mit der Grundschuld passiert erst einmal gar nichts. Sie existiert weiterhin. Der Grundstückseigentümer kann Rückgewähr der Grundschuld an ihn bzw. Löschung verlangen. Dazu ist aber aktives Handeln der Beteiligten erforderlich. Solange dies nicht geschieht, bleibt der Grundschuldgläubiger Grundschuldgläubiger. Freilich kann sich der Grundstückeigentümer bei der sog. Sicherungsgrundschuld gegen eine Inanspruchnahme aufgrund einer Einrede aus dem Sicherungsvertrag wehren, da die gesicherte Forderung erloschen ist.
Wird dagegen auf die Grundschuld selbst gezahlt, so greifen §§ 1192 Abs. 1, 1163 Abs. 1 S. 1 BGB analog. Danach wandelt sich die Fremdgrundschuld kraft Gesetzes, also ganz automatisch, in eine Eigentümergrundschuld um. Das heißt, der Grundstückeigentümer ist in diesem Moment auch Inhaber der Grundschuld. Das Grundbuch ist in diesem Punkt ab dann unrichtig und könnte / müsste berichtigt werden. Das führt oftmals zu Problemen, wenn es zu einem Zwischenerwerb kommt, danach Verkauf oder Versteigerung anstehen und unklar ist, wem eigentlich der Erlös insoweit zusteht.
Exkurs: Probleme bei Zahlung auf Grundschuld und sodann unrichtigem Grundbuch
Nehmen wir einmal an, der Eigentümer zahlt vollständig auf die sein Grundstück belastende Grundschuld. Kraft Gesetzes wandelt sich die Grundschuld zu seinen Gunsten von einer Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Nun ist das aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Jetzt veräußert der Eigentümer das Grundstück mit bestehenbleibender Grundschuld. Die Grundschuld wandelt sich in einem Fremdgrundschuld zugunsten des bisherigen Eigentümers um (vgl. BGH, Urteil vom 5. 11. 1976 – V ZR 240/74). Auch das ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich. Später kommt es zur Zwangsversteigerung in das Grundstück aus einer nachrangigen Grundschuld. Die o.g. Grundschuld bleibt bestehen. Der Ersteigerer möchte diese jetzt löschen lassen und tritt an den im Grundbuch ausgewiesenen Grundschuldgläubiger (z.B. eine Bank) heran. Dieser ist aber gar nicht mehr Grundschuldgläubiger, denn das Grundbuch ist an dieser Stelle unrichtig. Der wahre Inhaber der Grundschuld, nämlich der ursprüngliche Eigentümer hat einen Anspruch gegen den Ersteigerer aus dieser Grundschuld. Dies ist auch billig, da der Ersteigerer wegen der bestehenbleibenden Grundschuld ein geringeres Gebot abgegeben haben wird. Der im Buch ersichtliche Grundschuldgläubiger muss hier also aufpassen, dass er nicht durch Erteilung einer Löschungsbewilligung Rechte des wahren Grundschuldgläubiger wissentlich vereitelt und sich so einem Haftungsrisiko aussetzt. Vielmehr müsste der wahre Grundschuldgläubiger um Zustimmung ersucht oder lediglich Zustimmung zur Grundbuchberichtigung auf diesen erteilt werden.
Wie stellt man fest, worauf gezahlt worden ist?
Diese eigentlich banal erscheinende Frage ist oftmals gar nicht so leicht zu beantworten. Worauf gezahlt worden ist, muss anhand einer Tilgungsbestimmung des Zahlenden (vgl. auch § 366 BGB) beurteilt werden. Oftmals sehen auch Darlehens- oder Sicherungsverträge vor, dass auf das eine oder andere, in der Regel auf die Forderung, gezahlt wird. Hat sich der Zahlende hier jedoch nicht oder nicht eindeutig geäußert und liegt auch keine vertragliche Regelung vor, so ist eine Auslegung erforderlich. Hier kann man im Grundsatz folgende Konstellationen unterscheiden:
Der Schuldner, der nicht Eigentümer ist, zahlt
Hier hat der Schuldner selbst nur ein Interesse daran, seine eigenen Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen. Entsprechend wird er regelmäßig auf die Darlehensschuld zahlen. An dem Schicksal der Grundschuld hat er regelmäßig kein Interesse, wenn sie nicht sein Grundstück belastet.
Der Eigentümer, der nicht Schuldner ist, zahlt
Genau umgekehrt ist es, wenn der Eigentümer zur Abwendung der Zwangsvollstreckung in sein Grundstück zahlt. Dieser hat regelmäßig kein unmittelbares Interesse, die Verbindlichkeit des Darlehensnehmers zu begleichen. Vielmehr möchte er allein seiner Haftung entgehen.
Der Schuldner, der gleichzeitig Eigentümer ist, zahlt
Schwieriger kann es sein, wenn der Schuldner – wie so oft – auch der Eigentümer des belasteten Grundstückes ist. Hier geht die herrschende Meinung in der Rechtsliteratur davon aus, dass sowohl auf das Darlehen als auch auf die Grundschuld gezahlt wird. In diesem Fall findet also ebenso wie im Fall zwei eine Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld kraft Gesetzes statt. Zu beachten ist aber, dass oftmals vertragliche Abreden dahingehend bestehen, dass nur auf die Forderung gezahlt wird, um eben genau diese Rechtsfolgen zu verhindern und die Möglichkeit zu erhalten, die Grundschuld wieder valutieren zu können.
